by Roberto M.
Chegou a hora da realização do sonho. Adquirir um imóvel próprio é o sonho da maioria das pessoas. Entretanto, as variáveis são muitas.
Desde a escolha do imóvel e do local, do preço e do parcelamento, até à pesquisa da documentação e da elaboração do contrato com suas formalidades legais, tudo tem que ser analisado minuciosamente para não haver dissabores e nem arrependimentos futuros.
Vamos aqui, dar um tipo de passo a passo de como fazer para comprar um imóvel usado, seguindo as orientações dadas pelo PROCON-SP, desde a escolha do imóvel até a elaboração da escritura e do seu registro.
Vale salientar que a compra e venda de imóvel entre particulares é regulada pelo código civil, não se caracterizando relação de consumo, nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
ESCOLHA DO IMÓVEL
Todo mundo tem uma preferência de local. Escolhida uma alternativa temos que seguir as seguintes providências antes de torná-la definitiva:
1 – Observar se o bairro escolhido possui a infraestrutura necessária: escolas, bancos, padarias, supermercados, farmácias, médicos, hospitais, etc.
2 – Visitar a região do imóvel pretendido em dias e horários variados: às vezes, o lugar pode ser tranquilo de dia e de noite não. Às vezes o lugar é calmo aos fins de semana e agitado nos dias úteis. Pode ter uma feira livre em frente ao imóvel algum dia e a rua ficar intransitável.
3 – Conversar com moradores, comerciantes e porteiros locais. Procurar saber se a região sofre com enchentes.
4 – Avaliar as condições de transporte público e das vias de acesso para o trabalho, escola, hospitais, mercado, etc. Às vezes, o gasto com locomoção supera uma eventual diferença de preço a maior de um imóvel em outra região.
5 – A segurança do local deve ser bem avaliada, principalmente para casas térreas ou sobrados. A rua tem iluminação? Tem terrenos baldios e estabelecimentos comerciais próximos?
6 – Visitar o imóvel por dentro calmamente, de preferência acompanhado por um profissional habilitado. Observar o estado de conservação da construção e das instalações elétricas e hidráulicas. Verificar o estado das portas e das fechaduras e se não há rachaduras ou trincas nas paredes e nos pisos.
7 – Se for apartamento ou condomínio, verificar se há vagas na garagem, se a vaga é demarcada ou não.
8 - Informar-se sobre o rateio das contas: água, luz, TV a cabo, taxa condominial, etc. Analisar se a renda familiar é compatível com os gastos fixos dessa moradia.
9 – Informar-se sobre a eventual existência de projetos de desapropriação para aberturas de avenidas, passagem de linhas de metrô ou trem, etc.
10 – Se a finalidade do imóvel for comercial, é importante pesquisar a lei do zoneamento e se é possível a utilização para o fim pretendido.
ANÁLISE DA MATRÍCULA DO IMÓVEL
O imóvel é bacana e está numa localização perfeita. Mas sua matrícula condiz com o que foi visto?
Antes de iniciar qualquer negociação, é de suma importância analisar atentamente a Matrícula Atualizada do imóvel.
A matrícula é o histórico do imóvel, é como se fosse o RG, o documento de identidade do imóvel. Todas as informações e restrições como medidas do terreno, área construída, acréscimos de construção, proprietários anteriores e, principalmente, hipotecas ou dívidas pendentes estarão anotadas nesse documento.
Este documento pode ser conseguido por qualquer pessoa, basta solicitar uma Certidão no Cartório de Registro de Imóveis da região mediante o pagamento de uma taxa.
É de fundamental importância que a certidão seja recente, expedida no máximo há 30 dias. Nas certidões antigas podem faltar informações sobre ações recentes na justiça ou até mesmo a venda do imóvel para outra pessoa.
PESQUISAS IMPORTANTES DE DOCUMENTAÇÃO
Alguns documentos, se não estiverem em perfeita ordem, podem inviabilizar o negócio.
1 – Consultar a descrição do imóvel constante na matrícula, especialmente com relação à área construída.
2 – As modificações realizadas no imóvel, como acréscimo de área construída (cômodos, puxadinhos, etc.), coberturas de áreas, fechamentos de espaço, devem constar da matrícula. É bom que essa verificação seja feita por um engenheiro ou arquiteto e que seja emitida uma ART/RRT (anotação ou registro de responsabilidade técnica).
3 – Se não constarem, é preciso primeiro regularizar a obra perante a Prefeitura para depois regularizar perante ao Registro de Imóveis. Esse é um processo burocrático que pode demorar bastante. Também, sem regularização o financiamento bancário poderá ser negado.
4 – Observar que a área construída deve ser a mesma em todos os documentos apresentados: IPTU, Registro de Imóveis, plantas.
CONDIÇÕES FINANCEIRAS
1 – Qual é o valor do imóvel?
2 – Qual vai ser o valor da entrada? Vai ter sinal? Vai ter parcelas intermediárias?
3 – Parte do valor vai ser financiado?
4 - É fundamental verificar, antes da compra, as condições de financiamento em vários bancos. Comparar taxas e encargos. Verificar a renda familiar exigida. Qual a porcentagem de comprometimento da renda.
5 – Como são realizados os reajustes? Como é a correção do saldo devedor?
INTERMEDIAÇÃO DE CORRETORES
Se houver a intermediação de um corretor ou imobiliária:
1 – Consultar o Cadastro de Reclamações Fundamentadas da Fundação Procon-SP, para verificar se existem reclamações contra a empresa.
2 – Consultar o CRECI para verificar a regularidade dos corretores.
3 – Realizar pesquisa no site do Tribunal de Justiça para verificar se existe algum processo contra o profissional ou contra a empresa e, se houver, qual é o problema.
DOCUMENTAÇÃO E ELABORAÇÃO DO CONTRATO
Normalmente, o negócio vai se iniciar com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda. É nesse ponto que se analisa os documentos do imóvel, do proprietário atual e do comprador.
São os seguintes os documentos que precisam ser apresentados:
1 – Certidão Vintenária atualizada com negativa de ônus. Expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis, esse documento informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos.
2 – Certidão de Nascimento atualizada do atual proprietário.
3 – Certidões Negativas dos cartórios de Protesto da cidade em que reside o proprietário.
4 – Certidão Negativa do Distribuidor Cível Federal, Estadual e Municipal do proprietário.
5 – Certidão Negativa do Distribuidor Criminal Federal e Estadual do proprietário.
6 – Certidão Negativa de Execuções Federais, Estaduais e Municipais do proprietário.
7 – Certidão Negativa da Justiça do Trabalho relativa a reclamações nas quais o proprietário figure como reclamado.
8 – Certidão Negativa de IPTU do imóvel.
9 – Declaração de inexistência de débito condominial da unidade, quando for o caso, assinada pelo síndico.
10 – Certidão Negativa da Junta Comercial em nome do proprietário.
11 – Certidão de Interdição ou Tutela que indica se o imóvel tem pendências e se o proprietário está na sua capacidade civil.
12 - As certidões devem ser obtidas em nome de todos os proprietários constantes na matrícula.
13 - Quando o vendedor for casado ou viver em união estável, devem ser apresentadas as mesmas certidões em nome do cônjuge.
14 – No caso de imóvel em nome de pessoa jurídica, além das certidões em nome da empresa, devem ser exigidos os mesmos documentos em nome de cada sócio.
15 – Se existe financiamento, a análise da documentação do comprador será realizada pelo banco.
16 – Será estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo no qual o comprador deverá apresentar a liberação do crédito ao vendedor.
17 – Também é nesse contrato que se estabelece o valor do sinal a ser pago pelo comprador em favor do vendedor. Esse valor não poderá ser utilizado até que a documentação do imóvel , sem nenhuma restrição, seja apresentada.
18 – Caso essa documentação não seja apresentada dentro do prazo previsto, o sinal poderá ser devolvido ao comprador.
19 – Se o comprador não conseguir o financiamento ou não puder realizar o negócio por sua culpa, os contratos, geralmente, preveem que o valor do sinal será destinado ao vendedor, como multa pelo negócio desfeito.
20 – Se houver intermediação por um profissional habilitado e remunerado, deverão constar no contrato sua qualificação completa e, também a qualificação da imobiliária. Eles serão diretamente responsáveis por eventuais prejuízos decorrentes da prestação de seus serviços.
21 – É importante, também, a previsão em contrato de quem pagará a corretagem. Normalmente esse valor é pago pelo vendedor ou descontado do preço total do imóvel.
22 – O contrato precisa ter a qualificação das partes envolvidas: nome completo, profissão, estado civil, nacionalidade, CPF, RG e endereço de cada vendedor, comprador e corretor.
23 – Tudo aquilo que foi tratado preliminarmente em conversas, precisa necessariamente constar no contrato escrito para poder ser exigido futuramente.
24 – A indicação de testemunhas que presenciaram a transação é desejável.
25 – É fundamental que o contrato traga a descrição detalhada do imóvel e a relação de itens que não fazem parte da construção (armários, lustres, etc.).
26 – O contrato deve estabelecer se itens que foram exibidos ao comprador no momento da visita serão ou não entregues juntamente com o imóvel.
27 – Guardar todos os anúncios e folhetos de imobiliárias que oferecem condições especiais, brindes, etc., pois servem de prova da oferta e obrigam a empresa a cumpri-la.
28 – Verificar as condições previstas para uma eventual rescisão. Se têm o mesmo peso para ambas as partes ou se são leoninas para o comprador e leves para o vendedor.
LEITURA DO CONTRATO
1 - É primordial que se leia cuidadosamente todas as cláusulas do contrato e se entenda perfeitamente o conteúdo de tudo o que estiver escrito.
2 - Todo contrato, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor, deve ser redigido de forma clara, legível e que as cláusulas que limitam o direito do consumidor devem estar em destaque.
3 – Se necessário, consulte um profissional especializado que não tenha vínculo com o vendedor e nem que tenha sido indicado por ele ou pelo intermediário.
4 – Todos os campos em branco do contrato devem ser riscados e todas as folhas devem ser rubricadas.
FORMALIDADES LEGAIS
1 – É fundamental que o Contrato de Compromisso ou promessa de compra e venda seja levado ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação. Poucos compradores fazem isso devido à taxa cobrada pelos cartórios.
2 – Essa providência garante a realização do negócio, caso o vendedor queira desistir. Além disso, evita os golpes de venda do mesmo imóvel para diversas pessoas e garante a realização do negócio para aquele que registrou o compromisso.
3 – Assim que ocorrer o pagamento do preço do imóvel e a liberação do eventual financiamento em nome do comprador, é necessária a lavratura da escritura definitiva de venda e compra. Essa escritura é realizada pelo Tabelião de Notas e precisa conter todas as informações da venda, com os valores exatos da transação.
4 – Após lavrada, a escritura definitiva precisa ser registrada na matrícula do imóvel. Legalmente, somente depois da escritura estar registrada é que se transfere a propriedade do imóvel.
5 – Não confundir escritura com certidão de matrícula. Escritura pode ser lavrada em qualquer Tabelionato de Notas, já certidão de matrícula é única e só pode constar em um único Cartório de Registro de Imóveis, o da região de localização do imóvel.
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